Temat opodatkowania najmu od dawna stanowił oś sporu między fiskusem, a podatnikami wynajmującymi mieszkania.

Dotychczas organy podatkowe stały na stanowisku, iż właściciel posiadający kilka nieruchomości powinien zarejestrować działalność gospodarczą, a tym samym rozliczać się podatkowo z tytułu najmu jak przedsiębiorca, a nie w ramach najmu prywatnego.

Wyrok NSA – decyduje podatnik

Spór jednoznacznie rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny, który uchwałą z dnia 24 maja 2021 r. o sygn. II FSP 1/21 wydaną w poszerzonym składzie 7 sędziów wskazał, iż to podatnik decyduje o tym jaki sposób opodatkowania wynajmowanych nieruchomości wybiera.

Uchwała NSA zaznacza, że wynajmowanie nawet kilkunastu mieszkań nie wyklucza najmu prywatnego. Z uchwały wprost wynika bowiem, iż przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów z najmu (o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że wybór sposobu opodatkowania przychodów z najmu należy do podatnika, a o tym wyborze podatnik decyduje poprzez wprowadzenie lub niewprowadzenie nieruchomości do składników majątkowych związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych albo ryczałtem

W chwili obecnej przychody (dochody) z tytułu najmu prywatnego, zgodnie z ustawą o PIT, opodatkowane są na zasadach ogólnych (skala podatkowa 17% / 32%), jednakże nie wyklucza to dokonania przez podatnika wyboru alternatywnej formy opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (8,5%, a w przypadku przekroczenia kwoty 100 tys. zł przychodów rocznie – 12,5% od nadwyżki powyżej tej kwoty).

Najem prywatny na zasadach ogólnych rozliczany jest na podstawie dochodu, będącego nadwyżką przychodów nad kosztami ich uzyskania. Wybór takiej formy opodatkowania wiąże się z możliwością obniżenia podstawy opodatkowania o wydatki ponoszone na wynajmowaną nieruchomość, do których możemy zaliczyć, np. koszty związane z zakupem koniecznego wyposażenia czy też przeprowadzeniem remontu mieszkania.

W przypadku najmu prywatnego rozliczanego na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, podstawą obliczenia podatku jest przychód. Oznacza to, iż nie jest możliwe pomniejszanie go o wydatki ponoszone na wynajmowaną nieruchomość, gdyż jest to domeną najmu prywatnego na zasadach ogólnych.

Zmiana zasad opodatkowania od 2023 r.

Wartym odnotowania w kontekście zmian wprowadzonych w „Polskim Ładzie” jest jednak fakt, iż od 2023 r. jedyną, a więc jednocześnie domyślną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym od 2023 r. niemożliwe będzie wrzucenie w koszty zakupu wyposażenia czy też przeprowadzenia remontu. W konsekwencji, jeśli podatnik poniósł/ poniesie w 2022 r. stratę, to w momencie przejścia na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od 2023 r. ma możliwość rozliczenia takiej straty w kolejnych latach, na zasadach ogólnych, poprzez stosowne pomniejszenie przychodu do opodatkowania.

Składka zdrowotna od dochodów z najmu

Uzyskiwanie przychodów z tytułu najmu prywatnego nie podlega na gruncie przepisów wprowadzających „Polski Ład” obowiązkowi składkowemu, zarówno jeśli chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne jak i zdrowotne.

Odmiennie wygląda to przy opodatkowaniu dochodów z najmu w ramach działalności.

Najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej jest bowiem opodatkowany na takich samych zasadach, co każda inna działalność gospodarcza, a więc za pomocą skali podatkowej, podatku liniowego, bądź ryczałtu (przy spełnieniu określonych warunków).

Tym samym wybierając w tym przypadku podstawę opodatkowania w formie skali podatkowej, bądź podatku liniowego możliwe jest uwzględnianie kosztów poniesionych na wynajmowaną nieruchomość w podstawie opodatkowania. Wówczas może się okazać, że w określonych przypadkach najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej będzie korzystniejszym rozwiązaniem niż najem prywatny, ze względu na brak możliwości uwzględnienia w kosztach wydatków poniesionych na wynajmowaną nieruchomość od 2023 r. przy najmie prywatnym.

Elementem, który stanowi jednak olbrzymią wadę mogącą skutecznie powstrzymać podatników przed rozważeniem wyboru opcji najmu w ramach działalności gospodarczej jest obowiązek opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, a na mocy przepisów wprowadzających „Polski Ład” składka zdrowotna jest uzależniona od wysokości uzyskiwanego przez podatnika dochodu i wynosić będzie – 9% dochodu przy wyborze skali podatkowej lub 4,9% dochodu przy podatku liniowym oraz nie będzie mogła zostać odliczona od podatku.

Podsumowując, przy wyborze formy opodatkowania najmu należy rozważyć wiele aspektów oraz przeprowadzić szereg wyliczeń. Należy przy tym mieć na uwadze, że od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a co za tym idzie od 2023 r. niemożliwe będzie uwzględnienie w kosztach wydatków ponoszonych na wynajmowaną nieruchomość. Uzyskiwanie przychodów w ramach najmu prywatnego nie podlega gruncie przepisów wprowadzających „Polski Ład” obowiązkowi składkowemu, zarówno jeśli chodzi o składki na ubezpieczenia społeczne jak i zdrowotne.

Z kolei w przypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej wciąż aktualna będzie możliwość uwzględnienia kosztów w podstawie opodatkowania (zasady ogólne, podatek liniowy), ale ogromnymi mankamentami będą za to: obowiązek opłacania składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, (przy czym składka zdrowotna będzie uzależniona od wysokości uzyskiwanego dochodu i wybranych zasad opodatkowania, ale nie będzie mogła zostać odliczona od podatku) oraz brak możliwości zaliczania do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków oraz lokali mieszkalnych.