Zagadnienie najmu krótkoterminowego w ramach fundacji rodzinnej elektryzuje podatników od samego początku wprowadzenia tej formy sukcesji firmy i majątku. Organy podatkowe od dłuższego czasu nakazują w przedstawianych stanowiskach stosowanie sankcyjnego opodatkowania do uzyskiwanych z tego tytułu przychodów – według stawki 25%. Na horyzoncie pojawiła się jednak pewna jaskółka, która być może uczyni nam wiosnę tego lata, bądź tej jesieni.
Kilka słów wstępu
Punktem wyjścia jest fakt, że fundacja rodzinna co do zasady jest zwolniona z CIT – jest to jej niezaprzeczalna zaleta. Zwolnienie to jednak nie dotyczy działalności gospodarczej wykraczającej poza dozwolony zakres określony w ustawie. Zakres ten obejmuje m.in. najem, dzierżawę lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie.
Teoretycznie nie powinno to stanowić problemu.
Punkt widzenia organów
Tymczasem skarbówka z uporem godnym lepszej sprawy twierdziła dotąd, że taki najem nie mieści się w dozwolonym zakresie działalności.
Argumentacja organów opierała się w tym zakresie na twierdzeniu, że tradycyjny najem charakteryzuje się większym sformalizowaniem (czego brakuje przy najmniej krótkoterminowym) a tym samym:
- Mają miejsce okresowe płatności
- Typowe są dłuższe okresy trwania umowy
- Rzadziej zmieniają się najemcy
Wszystko to prowadziło organy do wniosku, że dochody z najmu krótkoterminowego miałyby być objęte specjalną stawką 25% CIT przewidzianą dla działalności wykraczającej poza dozwolony zakres.
Korzystne wyroki
W ostatnim czasie zdrowym rozsądkiem zamiast podejście profiskalnym wykazały się sądy administracyjne, które wydały wyroki z korzyścią dla podatników. Mowa tutaj zarówno o WSA w Gdańsku (sygn. akt: I SA/Gd 219/24), jak i WSA we Wrocławiu ( sygn. akt: I SA/Wr 807/24). Sądy te uchyliły niekorzystne interpretacje indywidualne.
Sądy uzasadniając swoje stanowisko uznały jednoznacznie, że najem krótkoterminowy w oczywisty sposób mieści się w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Jest tak zdaniem sądów z poniższych powodów:
– nie istnieje podstawa prawna, która nakazuje różnicować skutki podatkowe najmu w zależności od jego długości;
– regulacja art. 5 dotycząca zakresu dozwolonej działalności nie wprowadza ograniczeń co do okresu najmu, ścisłego wymogu konkretnej formy umowy, czy też np. obowiązku wniesienia kaucji
W konkluzji swoich stanowisk ponadto składy orzekające sądów zaakcentowały, że nawet gdyby uznać, że krótkoterminowy najem to nie „klasyczny” najem, mieści się on w pojęciu „udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie”.
Interpretacja jako złoty środek?
Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 21 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD), zdaje się podsuwać częściowe rozwiązanie powyższego problemu podatnikom. Wskazał on bowiem, że jeśli fundacja rodzinna wynajmie mieszkanie innemu podatnikowi w ramach długoterminowego najmu, a ten dalej je podnajmie w modelu najmu krótkoterminowego, fundacja nie będzie obowiązana do zapłaty podatku. W przeciwnym wypadku – gdyby sama prowadziła najem krótkoterminowy – będzie musiała zapłacić 25-procentowy CIT.
Pozytywne konsekwencje dla podatników
Powołane wyroki sądów powodują, że podatnicy posiadają po swojej stronie argumenty dla stosowania zwolnienia z CIT na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, dla najmu krótkoterminowego bez stosowania sankcyjnej stawki podatku (25%).
Co prawda należy mieć świadomość, że orzeczenia te są nieprawomocne, a co za tym idzie, mogą być jeszcze zaskarżone do NSA, natomiast stanowią z pewnością pozytywny sygnał dla jednostronnej i uznaniowej praktyki organów podatkowych, które kierują się bardzo często jedynie względami fiskalnymi.
Jeśli bezpośredni najem okazałby się zbyt ryzykowny, możliwe jest zastosowanie rozwiązania wskazanego przez Dyrektora KIS.